Στεγαστικά δάνεια: Στον δρόμο για το μεγάλο κούρεμα

Η πορεία της κτηματαγοράς προς την άβυσσο, η διέξοδος του haircut και η απάντηση των τραπεζών. Ενδεικτικό παράδειγμα δανειολήπτη που βρίσκεται αντιμέτωπος με βίαιη αλλαγή των όρων του βιοτικού του επιπέδου

του Γιώργου Χατζηλίδη

Με πορεία προς την άβυσσο μοιάζει ο δρόμος που ακολουθεί η ελληνικήκτηματαγορά το τελευταίο διάστημα: Η οικοδομική δραστηριότητα έχει κυριολεκτικά παγώσει, με δραματικές συνέπειες σε επίπεδο ανεργίας, καθώς, ως γνωστόν,  περί τα 150 επαγγέλματα εξαρτώνται από την οικοδομή και σήμερα είτε φυτοζωούν είτε αποτελούν είδος προς εξαφάνιση.

Υπάρχει φως στο βάθος του τούνελ για την άλλοτε ατμομηχανή της ελληνικής οικονομίας; Παράγοντες της κτηματαγοράς της Θεσσαλονίκης υποστηρίζουν στηVoria.gr ότι, όπως έχει διαμορφωθεί η οικονομική κατάσταση στην Ελλάδα, και κυρίως επειδή αυτή αναμένεται να εξελιχθεί επί τα χείρω, η μόνη διέξοδος είναι να αποδεχτούν οι τράπεζες ένα μεγάλο κούρεμα, από 20 έως 40%, στο κεφάλαιο που οφείλουν οι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων.

«Με αυτόν τον τρόπο η κτηματαγορά θα εισέλθει σε μία διαδικασία αποπληθωρισμού, δηλαδή σε μείωση των τιμών των ακινήτων, που θα οδηγήσει σε αύξηση των αγοραπωλησιών και σε σταδιακή έξοδο από το σημερινό τέλμα», λέει ο Νίκος Μανομενίδης, πρόεδρος του δικτύου Cerean και μέλος του ΔΣ του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης.

Παράδειγμα

Ένα χαρακτηριστικό, πραγματικό παράδειγμα: Υπάλληλος του υπουργείου Οικονομικών είχε λάβει το 2005 στεγαστικό δάνειο 400.000 ευρώ, που αντιστοιχεί σε δόση περί τις 2000 ευρώ το μήνα. Ο εν λόγω υπάλληλος όμως όταν συνήψε το δάνειο είχε μηνιαίες απολαβές σχεδόν 3000 ευρώ το μήνα, ενώ, σήμερα, μετά το μπαράζ περικοπών έχει υποστεί μείωση του εισοδήματός του κατά 40% και ως εκ τούτου αδυνατεί να αντεπεξέλθει στην αποπληρωμή του δανείου - κατάσταση που επιδεινώνεται από έκτακτη εισφορά, τέλος ακινήτων κ.α.

Μέχρι σήμερα, ωστόσο, ενώ έχει καταβάλει συνολικά 180.000 ευρώ, έχει εξοφλήσει τους τόκους και έχει καλύψει μόλις τις 50.000 ευρώ από το κεφάλαιο, με υπόλοιπο περί τις 350.000 ευρώ, το οποίο, με τα σημερινά μισθολογικά του δεδομένα αδυνατεί να εξυπηρετήσει. Προτιμάει λοιπόν να απαλλαγεί από τη δυσβάσταχτη πλέον ιδιοκτησία του ακινήτου και να καταφύγει στη λύση του ενοικίου (με μίσθωμα μικρότερο από τα μισά χρήματα της δόσης). Όμως, δεν μπορεί να πουλήσει το σπίτι στην τιμή των 350.000 ευρώ ώστε να είναι συνεπής έναντι της τράπεζας, καθώς η εμπορική του αξία έχει μειωθεί (το πολύ) στις 300.000 ευρώ.

Έτσι, ως προσφορότερος δρόμος, για όλες τις πλευρές, προβάλλει το κούρεμα της απαίτησης της τράπεζας στα επίπεδα της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Τραπεζικά στελέχη υποστηρίζουν ότι σε τέτοιες περιπτώσεις τα πιστωτικά ιδρύματα σπεύδουν να αποδεχτούν το κούρεμα, υπό τις προϋποθέσεις ότι ο δανειολήπτης θα αποδεικνύει τη μείωση του εισοδήματός του και δεν θα έχει στη διάθεσή του άλλα περιουσιακά στοιχεία.

Το πρόβλημα

«Εδώ όμως είναι η 'λεπτή γραμμή' στην πολιτική των τραπεζών. Οι τράπεζες προχωρούν σε τέτοιες ρυθμίσεις μόνο αν ο δανειολήπτης έχει φθάσει στην οικονομική εξαθλίωση. Το ζητούμενο είναι τα πιστωτικά ιδρύματα να λειτουργήσουν προληπτικά και να αποδεχτούν το κούρεμα ακόμα και όταν ο δανειολήπτης δεν έχει φθάσει στην απόγνωση, αλλά και όταν αποδεικνύει ότι βρίσκεται σε οριακή κατάσταση, που σε λίγο θα είναι μη αναστρέψιμη. Έτσι, θα ξεφορτωθούν έγκαιρα επισφαλείς προσημειώσεις, πριν αυτές απαξιωθούν εμπορικά δίνοντας παράλληλα ανάσα επιβίωσης στην ημιθανή σήμερα κτηματαγορά. Άλλωστε, οι τράπεζες με δικούς τους εκτιμητές "πιστοποιούσαν" τις προσαυξημένες τιμές των ακινήτων και ευθύνονται σε σημαντικό βαθμό για τις πληθωριστικές ανόδους που παρουσίασε η αγορά», εξηγεί ο κ.Μανομενίδης.

Η θέση των τραπεζών

Ανταπαντώντας τα τραπεζικά στελέχη τονίζουν ότι αν εφαρμοστεί πολιτική γενικευμένου haircut τότε είναι κάτι παραπάνω από ορατός ο κίνδυνος να μην πληρώνουν ακόμα και αυτοί που μπορούν. «Για τον λόγο αυτό οι τράπεζες, που και οι ίδιες βρίσκονται σε δεινή θέση, κρίνουν κατά περίπτωση, αποφεύγουν οριζόντιες πολιτικές αντιμετώπισης των οφειλετών  και θέλουν να 'περνούν' τέτοιες περιπτώσεις ως 'ειδικές'. Κατ' αναλογία, πρόκειται για αντιμετώπιση αντίστοιχη με την πολιτική των Ευρωπαίων εταίρων έναντι του haircut στο ελληνικό χρέος», προσθέτουν.

Σε κάθε περίπτωση το συμπέρασμα είναι ένα (και δεν αφορά μόνο την κτηματαγορά): Οι εμπορικές αξίες της χώρας μας έχουν εισέλθει σε φάση εσωτερικής υποτίμησης. Αλλού περισσότερο, κάπου αλλού λιγότερο, αλλού αμέσως κάπου αλλού με καθυστέρηση, ο δρόμος του μεγάλου haircut μοιάζει μονόδρομος.

www.voria.gr/